نظرًا لأن العقارات في الولايات المتحدة لا تزال قوية على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة ، يتوقع محللو السوق الذين قابلتهم قناة الجزيرة أن أزمة الإسكان القادمة ستتمحور حول الأمريكيين المحرومين من ملكية المنازل.
قال مارك زاندي ، كبير الاقتصاديين في Moody’s Analytics ، وهي شركة أبحاث مقرها مدينة نيويورك ، لقناة الجزيرة: “هذه هي مشكلتنا الكبرى في المضي قدمًا”. “لن يكون هناك انهيار في أسعار المساكن. ستجعل الناس يمتلكون منازل حتى يتمكنوا من بناء الثروة. أعتقد أن الشباب سيواجهون قدرًا كبيرًا من الصعوبة “.
أثار جائحة الفيروس التاجي نوبة من شراء المنازل حيث انطلق ملايين الأمريكيين عبر الطيف الاقتصادي ، الذين يعملون من المنزل ، بحثًا عن مساحة أكبر. غذت أسعار الفائدة المنخفضة موجة الشراء.
قالت نيكول باشود ، الخبيرة الاقتصادية في Zillow ، وهي شركة سوق عقارات تكنولوجية في سياتل بواشنطن: “كان لديك عدد قليل جدًا من المنازل والكثير من الأشخاص الذين كانوا سيحاولون شرائها”.
أصبح شراء منزل أكثر تكلفة في الآونة الأخيرة حيث رفع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي أسعار الفائدة لمحاربة التضخم الجامح. معدلات للحصول على قرض عقاري لمدة 30 عامًا حديثاً اقترب من 6 في المائة ، بعد انخفاضه إلى 2.65 في المائة في يناير 2021.
ويقول وكلاء العقارات إنهم يرون بالفعل تصدعات في سوق الإسكان.
قال ديفيد بيرغر ، وكيل العقارات في كومباس ، وهي وكالة سمسرة في نيويورك: “نشهد انخفاضًا في الأسعار بشكل متكرر أكثر قليلاً مما كنا عليه من قبل”. “نشهد بقاء القوائم في السوق لفترة أطول قليلاً من عام مضى ، حتى قبل ستة أشهر.”
التضخم ، وهو سوق هابطة في وول ستريت بعد انخفاض مؤشر S&P 500 بنسبة 20 في المائة ، والهبوط الحر للعملات المشفرة ، والحرب في أوكرانيا ، وارتفاع أسعار الوقود والغذاء قد يستحضر ذكريات الانهيار العقاري 2007-2008 ، لكن الخبراء تحدثت إليهم قناة الجزيرة. السوق مختلف جدًا هذه المرة. إليك خمسة أشياء يجب معرفتها:
1. لا تتوقع حدوث انهيار في قطاع الإسكان مثل الذي شهدناه في الأزمة المالية 2007-2008
أوضح زاندي من وكالة موديز أنه في عامي 2005 و 2006 ، أقرضت البنوك الأمريكية الأموال “للمقترضين ذوي الجودة المنخفضة” مع درجات ائتمانية منخفضة للغاية. قام المقترضون بالتسجيل للحصول على قروض عقارية قابلة للتعديل لمدة عامين ، مما يعني أن أسعار الفائدة سترتفع بعد عامين بسبب ضعف الائتمان. كما كان الاحتيال من قبل سماسرة الرهن العقاري والمثمنين ووكلاء العقارات لتأمين القروض منتشر.
أدت أزمة الرهون العقارية عالية المخاطر إلى زيادة حالات التخلف عن السداد ، وفي النهاية ، انخفاضات كبيرة في الأسعار. حيث تم تجميع هذه الرهون العقارية في أصول مالية أو أوراق مالية قابلة للتداول وبيعها في السوق العالمية ، ضرب تسونامي الإسكان الأسواق العالمية.
أوضح زاندي أن إقراض الرهن العقاري كان أصليًا منذ الأزمة المالية ، بسبب التغييرات في التنظيم.
وأضاف: “منتجات الرهن العقاري اليوم هي مجرد فانيليا – قروض بفائدة ثابتة لمدة 30 و 15 عامًا”. “لن نرى نوع التخلف عن السداد وحبس الرهن والمبيعات المتعثرة التي تؤدي إلى انخفاضات كبيرة في الأسعار.”
يعاني سوق الإسكان من نقص في المعروض ، حيث تقترب معدلات الشغور لمنازل الأسرة الواحدة من أدنى مستوياتها القياسية. يهتم المستثمرون المؤسسيون مثل صناديق التحوط وصناديق الاستثمار المشتركة بشراء المنازل ومن غير المرجح أن يبيعوا. انهم يشترون بنية عقد.
بالإضافة إلى ذلك ، أعاد غالبية مالكي المنازل الأمريكيين تمويلهم بين عامي 2020 و 2021 ، عندما كانت أسعار الفائدة منخفضة.
قال باشود من Zillow: “هؤلاء الأشخاص الذين يمتلكون منزلًا في الوقت الحالي لديهم قروض عقارية منخفضة جدًا – فهم ليسوا قلقين بشأن القدرة على تحمل التكاليف”. نحن نشهد أزمة في القدرة على تحمل التكاليف مع محاولة الناس الحصول على ملكية منازل. هذا هو الفارق الكبير بين هذا السوق وما حدث في 2008-2009 “.
2. لا ، أسعار المساكن لن تنخفض
وفق زيلويبلغ سعر المنزل العادي في الولايات المتحدة 350 ألف دولار – بزيادة 20.7 في المائة عن العام الماضي.
قال باشود لقناة الجزيرة: “الكثير من الناس يفكرون ،” لقد شهدنا الكثير من النمو ، يجب أن ينخفض من هنا “. “ولكن ما نراه حقًا هو أن الأمور بدأت للتو في تحقيق التوازن بشكل أسرع قليلاً مما كنا نتوقعه إذا لم ترتفع أسعار الفائدة بهذه السرعة.”
قفزت أسعار المساكن في بعض الأسواق الأمريكية حتى انه اعلى. في فينيكس ، أريزونا ، كان متوسط تكلفة المنزل 264000 دولار في مارس 2020 مقارنة بـ 433.660 دولارًا اليوم. في تامبا بولاية فلوريدا ، يبلغ متوسط السعر الآن 408،997 دولارًا أمريكيًا بعد أن كان 253000 دولار أمريكي في مارس 2020.
وقال باشود “لم يكن لدينا منازل كافية ، وكان الكثير من الناس يحاولون شرائها مما أدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل كبير” ، في إشارة إلى جنون الشراء الوبائي. “كان الوقت الذي كانت فيه المنازل في السوق – بين وقت إدراج المنزل ووقت انتظاره – في كثير من الأماكن أقل من أسبوع.”
3. سيكون الناس أقل رغبة في بيع منازلهم الآن أيضًا
قال الخبراء إنه من المتوقع أن يظل ارتفاع أسعار المنازل في خانة العشرات على الأقل حتى نهاية عام 2022. حاليًا ، التقدير السنوي للمنزل هو في 17 بالمائة، وفقًا لمعهد أمريكان إنتربرايز ، وهو مركز فكري مقره واشنطن العاصمة.
وأضاف باشود: “لكن تقدير قيمة المنزل بنسبة 10 في المائة سيبدو مختلفًا كثيرًا عما شهده أصحاب المنازل بنسبة 20 في المائة في العامين الماضيين”.
نتيجة لذلك ، قد تقل احتمالية بيع الناس لمنازلهم.
وتوقع زاندي من وكالة موديز “لن يتخلوا بسهولة عن التقييم المرتفع لمنزلهم الذي ربما شهدوه في العامين الماضيين ، وبالتالي فإن عدد المعاملات سينخفض بشكل حاد للغاية”.
4. قد يكون الحلم الأمريكي بامتلاك منزل بمثابة حلم بعيد المنال بالنسبة للشباب
جيل الألفية ، الذين ولدوا بين عامي 1981 و 1996 ، محرومون من ملكية المنازل بسبب نقص المساكن المتاحة ، وزيادة الأسعار ، وركود الأجور ، والديون الطلابية المرتفعة.
قال باشود من شركة Zillow: “يواجه الشباب صعوبة في الادخار للدفعة الأولى ، التي تتراوح عادةً بين 5 و 20 بالمائة من سعر الشراء”.
ومع ارتفاع معدلات الفائدة اليوم ، فإن مدفوعات الرهن العقاري الشهرية أعلى بنسبة تزيد عن 50 في المائة عما كانت عليه قبل عام.
أثناء الوباء ، عندما خففت الحكومة سياستها النقدية وخصصت تريليونات الدولارات لتشجيع الإنفاق والحفاظ على الاقتصاد واقفاً على قدميه ، انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 2.65 في المائة.
وأوضح باشود: “ضع في اعتبارك الفرق بين سعر الفائدة بنسبة 3 في المائة وسعر الفائدة بنسبة 6 في المائة على منزل 350 ألف دولار”. “هذه فائدة إضافية بقيمة 500 دولار والتي من المتوقع أن يدفعها أصحاب المنازل كل شهر.”
لا يستطيع الشباب ببساطة التنافس مع المستثمرين الأثرياء النقديين ، المؤسسيين والأجانب ، الذين لا يحتاجون إلى رهن عقاري ويقومون بشراء عقارات للإيجار.
ارتفعت الإيجارات في جميع أنحاء الولايات المتحدة منذ الوباء. على سبيل المثال ، متوسط الإيجار في دالاس، تكساس هو 2045 دولارًا ، بزيادة 420 دولارًا في العام الماضي. في ميامي، فلوريدا، متوسط الإيجارات 4000 دولار ، بزيادة 1500 دولار مقارنة بالعام الماضي.
أخبر برجر كومباس ، الذي انتقل إلى ميامي من نيويورك خلال الوباء وشهد طفرة جنوب فلوريدا بشكل مباشر ، للجزيرة أن العقارات في المدينة ليس لديها خطط للتباطؤ.
وقال: “أصبحت ميامي الآن مدينة تدفع الطلب وتجذب المشترين الدوليين والمواهب من جميع أنحاء البلاد”.
أشار Zandi من Moody’s Analytics إلى أن المشرعين “يمكنهم محاولة تحفيز البناة لبناء إيجارات أكثر بأسعار معقولة”.
قال: “الإيجارات الميسورة أمر بالغ الأهمية لملكية المنازل لأنها تسمح للناس بالادخار مقابل دفعة أولى”.
5. هناك الكثير من عدم اليقين في الوقت الحالي
دخل مؤشر S&P 500 سوقًا هابطة في عام 2022 ، بعد أن عانى من أسوأ ستة أشهر له منذ عام 1970. وانخفضت العملات المشفرة ، حيث خسرت أكبر عملة رقمية في العالم ، بيتكوين ، أكثر من 55 في المائة هذا العام.
إن قضايا سلسلة التوريد والحرب في أوكرانيا ، التي أدت إلى تفاقم ارتفاع تكاليف الغذاء والوقود ، تجعل الأمريكيين حذرين وحذرين بشأن عادات إنفاقهم. تؤثر هذه العوامل أيضًا على قرار شخص ما بإجراء عملية شراء كبيرة مثل شراء منزل.
وقال محللون إنه لا يزال هناك سبب يدعو للتفاؤل بشأن سوق العقارات.
وصلت البطالة في الولايات المتحدة إلى أدنى مستوى تاريخي لها. الناس لديهم وظائف. ليس لدينا قروض عقارية عالية المخاطر. وقال بيرجر من شركة كومباس للجزيرة إن مخاطر عدم القدرة على سداد الرهون العقارية وحبس الرهن منخفضة نسبيًا.
“إذا تمكنا من السيطرة على التضخم ، وربما حلت الحرب في أوكرانيا نفسها ، أعتقد أن ذلك لن يؤدي إلى استقرار أسواق الأسهم فحسب ، بل الأسواق بشكل عام. كل ما تريده الأسواق هو الاستقرار. عدم اليقين يجعل الجميع مجانين. وأوضح أن هناك الكثير من عدم اليقين في الوقت الحالي.
على الرغم من اعترافه بأن الاقتصاد الأمريكي يتباطأ ، إلا أن Zandi من Moody’s Analytics متفائل على المدى الطويل.
قال: “الدولار أقوى من أي وقت مضى”. “أعني ، نحن الآن على قدم المساواة مع اليورو وحتى ضد اليوان الصيني. نحن نقود القطار الآن. نحن نحافظ على تقدم الاقتصاد العالمي في المسار الصحيح. “